蘇建規字〔2021〕3號
各設區市住房和城鄉建設局（建委），無錫、南通市市政和園林局，徐州市城市管理局：
為貫徹落實《住房和城鄉建設部關于落實建設單位工程質量首要責任的通知》（建質規〔2020〕9號）（以下簡稱《通知》）要求，進一步完善我省工程質量責任體系，提升建筑工程品質，我廳制定了關于落實建設單位工程質量首要責任的實施意見，經2021年10月29日廳常務會議審議通過，自2021年12月10日起施行。
江蘇省住房和城鄉建設廳
2021年11月8日
（此件公開發布）
關于落實建設單位工程質量首要責任的實施意見
為貫徹落實《住房和城鄉建設部關于落實建設單位工程質量首要責任的通知》（建質規〔2020〕9號）（以下簡稱《通知》）要求，進一步完善我省房屋建筑和市政基礎設施工程質量責任體系，提升建筑工程品質，提高人民群眾滿意度，結合實際，提出如下實施意見。
一、加快夯實建設單位工程質量首要責任
建設單位是工程質量第一責任人，依法對工程質量承擔全面責任。建設單位要嚴格落實項目法人責任制，全面履行管理職責，確保工程質量符合法律法規、工程建設強制性標準、設計文件和合同約定，對因工程質量造成的損失依法承擔賠償責任。勘察、設計、施工、監理、檢測以及工程總承包、全過程工程咨詢單位等其他責任主體通過各自與建設單位的合同關系參與工程建設活動，按照法律規定與合同約定對工程質量承擔相應責任和義務。因其他責任主體的責任造成損失的，建設單位可按照法律規定和合同約定向有關責任人追償。
（一）嚴格執行法定程序。建設單位必須嚴格執行法定基本建設程序，堅持先勘察、后設計、再施工的原則。在開工前按照規定辦理施工圖設計文件審查、施工許可等手續。審查合格的施工圖設計文件后續出現變更，按照規定應當進行審查的變更內容需要重新送審。按照規定組織工程竣工驗收，辦理各類專項驗收及工程竣工驗收備案手續。
（二）嚴格依法發包。建設單位應當嚴格執行工程發包承包法規制度，依法開展招標活動。依法將工程發包給具備相應資質的勘察、設計、施工、監理等單位，不得肢解發包、違規指定分包單位，不得直接發包預拌混凝土等專業分包工程，不得指定按照合同約定應當由施工單位負責采購的建筑構配件、建筑材料和設備或者指定生產廠、供應商。依法與有關單位訂立書面合同，明確雙方權利和義務。按照規定向勘察、設計、施工、監理等單位提供與工程建設有關的原始資料，并保證其真實、準確、齊全。
（三）保證合理工期和造價。
嚴禁建設單位盲目壓縮勘察設計周期、任意壓低勘察設計費用。因建設單位原因造成勘察設計工作量增加的，應當調增相應勘察設計費用。
建設單位應當科學合理確定施工工期，政府投資工程應當按照工期定額合理確定工期。嚴禁盲目趕工期、搶進度，不得迫使工程其他參建單位簡化工序、降低質量標準。因不可抗力以及重污染天氣、重大活動保障等原因停工的，應當給予合理的工期補償。
建設單位應當嚴格按照工程建設質量要求、技術標準、工程造價管理規定和工程計價依據等，科學合理確定工程造價。合同中應當明確約定因人工、建筑材料、建筑構配件、設備等價格變化及工期延誤等其他原因引起合同價格變化時的調整方法，不得采用無限風險、所有風險或類似語句規定計價中的風險內容和范圍。落實優質優價有關規定，在合同中約定工程創優目標和計費辦法。
（四）保證建設資金到位和工程款支付。建設單位應當有滿足施工所需的資金安排。應當按照規定向施工單位提供工程款支付擔保。應當按照合同約定按時將人工費用直接撥付到施工總承包單位農民工工資專戶。積極推進施工過程結算，合同中應當按照時間節點或者進度節點約定付款周期，付款比例不低于當期工程款的60%。對分部質量驗收通過的工程量，原則上應當同步計量、確認和支付工程價款。嚴格執行發包人與承包人完成竣工結算核對并簽字確認的時間，工程竣工結算報告金額1億元以下的，不超過90天；金額1億元以上的，不超過180天；核對時間超出規定期限時，按照合同約定從超出之日起計付銀行同期貸款利息。不得以設計變更、工程洽商等理由變相拖延結算。政府投資工程應當按照國家和省有關規定確保資金落實到位并按時支付，在招標文件中約定預付款的比例不得低于合同總額的10%，不得由施工單位墊資建設，不得以未完成審計作為延期工程結算的理由。
（五）全面履行工程建設全過程質量管理職責。
建設單位應當建立健全工程項目質量管理體系，配備專職人員并明確其質量管理職責，不具備條件的可以聘用專業機構或人員。建設單位法定代表人應當按照規定簽署授權書，明確項目負責人，項目負責人應當按照規定簽署工程質量終身責任承諾書。
建設單位應當對自行采購的建筑材料、建筑構配件和設備等質量負責，且應當符合設計文件和合同要求。不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備；不得明示或者暗示設計、施工等單位違反工程建設強制性標準，降低工程質量；禁止以“設計優化”等名義違反工程建設強制性標準擅自變更圖紙。
建設單位應當督促勘察、設計、施工、監理等單位切實履行質量責任，按照工程質量管理標準化的要求貫徹落實工程質量安全手冊制度、舉牌驗收制度、樣板示范制度和質量責任追溯制度，嚴格按照合同約定加強對現場質量管理人員到崗履職情況的檢查考核，及時組織處理建設過程中的質量問題。
建設單位應當嚴格質量檢測管理，委托具有相應資質的檢測機構進行檢測。應當按照我省工程質量檢測綜合報告制度規定開展檢測工作，編制檢測計劃，明確項目檢測負責人，與被委托方簽訂書面合同，在合同中明確檢測費用并按時足額支付。禁止變相要求施工單位承擔應當由建設單位承擔的檢測費用，不得違規減少依法應當由建設單位委托的檢測項目和數量。非建設單位委托的檢測機構出具的檢測報告不得作為工程質量驗收依據。不得明示或者暗示檢測機構出具虛假檢測報告，篡改或者偽造檢測報告。
（六）嚴格竣工驗收。建設單位應當在收到工程竣工報告后及時組織勘察、設計、施工、監理等有關單位進行竣工驗收，重大工程或者技術復雜工程可邀請有關專家參加。應當在組織竣工驗收前將竣工驗收的時間、地點等通知負責監督該工程的質量監督機構，自覺接受其對竣工驗收的監督。竣工驗收過程中嚴禁弄虛作假，嚴禁將不合格工程按照合格工程驗收。工程未經驗收或驗收不合格不得交付使用。加強工程竣工驗收資料管理，建立各方主體項目負責人質量終身責任信息檔案，工程竣工驗收合格后及時移交有關部門。落實竣工驗收合格后在工程明顯部位設置永久性標牌的要求，載明建設、勘察、設計、施工、監理單位名稱和項目負責人姓名。
二、切實加強住宅工程質量管理
商品住房和保障性安居工程等住宅工程的建設單位應當進一步加強設計變更、分戶驗收、信息公開、質量保修等管理，切實保障住宅工程質量。
（七）加強商品住房設計變更管理。已經預售的商品住房施工圖審查合格后變更設計的，除按照規定重新送審外，還應當符合商品房買賣合同關于設計變更的約定，并及時告知購房人。
（八）做好住宅工程的分戶驗收。住宅工程在竣工驗收前，應當按照規定組織分戶驗收，未組織分戶驗收或者分戶驗收不合格，不得組織竣工驗收。在交付使用時，應當將《住宅工程質量分戶驗收合格證》提供購房人。
（九）做好質量信息公開。住宅工程開工前，建設單位要公開工程規劃許可、施工許可、工程結構形式、設計使用年限、主要建筑材料、參建單位及項目負責人等信息。在成品住宅開發建設過程中，鼓勵使用《江蘇省商品房（成品住房）買賣合同（預售）示范文本》（JSF-2020-0101），在合同中約定裝飾裝修主要材料和設備的品牌、產地、規格和數量等，并在施工現場、銷售現場進行封樣和展示。房地產開發企業在預售商品住房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品住房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品住房應當與樣板房一致。鼓勵在樣板房內布置工藝樣板區，樣板房和工藝樣板區保留至項目交付三個月后。交付使用前，應當公開質量承諾書、工程竣工驗收報告、質量保修負責人及聯系方式等信息。鼓勵建設單位在滿足安全要求的前提下開展“住宅用戶開放日”活動，鼓勵邀請物業企業和購房人代表參與分戶驗收。鼓勵按套（戶）出具質量合格證明文件。
（十）嚴格履行質量保修責任。商品住房和保障性安居工程等住宅工程的建設單位應當嚴格履行質量保修責任，建立質量回訪和質量投訴處理機制。建設單位對房屋所有權人的質量保修期限自交付之日起計算，及時組織處理保修范圍和保修期限內出現的質量問題，并對造成的損失先行賠償。對于涉及房屋安全的質量問題，建設單位應當組織參建各方分析原因，明確維修方案，由設計單位出具設計文件、施工單位按照設計要求專項處理，維修完畢后，建設單位組織驗收。經維修合格的部位可以重新約定保修期限。房地產開發企業應當在商品房買賣合同中明確企業發生注銷情形下由其他房地產開發企業或者具有承接能力的法人承接質量保修責任。鼓勵建設單位按照我省推行住宅工程質量潛在缺陷保險試點有關規定購買保險。房地產開發企業未投保住宅工程質量潛在缺陷保險的，申請竣工驗收備案時應當提供質量保修責任承接說明材料。
三、全面加強對建設單位履行工程質量首要責任的監督管理
各級住房城鄉建設主管部門應當建立健全建設單位落實工程質量首要責任的監管機制，切實激發建設單位主動改進質量的內生動力，確保建設單位首要責任落到實處。
（十一）加大監管力度。建立日常巡查和差別化監管制度，對質量責任落實不到位、有嚴重違法違規行為的建設單位以及壓縮工期超過定額工期30%以上、按質論價費未按規定計取、工程進度款支付比例低于60%的建設項目，加大對相應建設項目的檢查頻次和力度，發現存在質量安全問題的，依法依規處理直至整改到位，對存在嚴重質量安全問題的，堅決依法責令停工整改。督促建設單位嚴格整改檢查中發現的質量問題，整改報告經建設單位項目負責人簽字確認并加蓋單位公章后報工程所在地住房城鄉建設主管部門。工程質量監督中發現的涉及主體結構安全、主要使用功能等的質量問題及其整改情況，要及時向社會公布。鼓勵采取政府購買服務的方式，委托具備條件的社會力量進行工程質量監督抽查抽測，保障質量監督力度和水平。
（十二）強化信用管理。應當加強對建設單位及其法定代表人、項目負責人工程質量信用信息歸集，強化建設單位履行法定基本建設程序結果信息的公開，依法及時向社會公開相關行政許可、行政處罰情況、抽查檢查、質量投訴處理等信息，記入企業和個人信用檔案。
（十三）強化責任追究。對建設單位違反相關法律法規的行為，要依法嚴肅查處，并追究其法定代表人和項目負責人的責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
（十四）加強住宅工程質量監管。政府投資保障性安居工程應當完善建設管理模式，鼓勵推行工程總承包和全過程工程咨詢，應當突出住宅宜居屬性，切實強化工程質量管理，依法限制有嚴重違法違約記錄的建設單位參與建設。建立健全商品住房工程質量與房屋預售聯動機制。因發生違法違規行為、質量安全事故或者重大質量安全問題被責令全面停工的住宅工程，應當暫停其項目預售或者房屋交易合同網簽備案，待批準復工后方可恢復。要進一步完善住宅工程質量投訴和糾紛協調處理機制，對不履行或者拖延履行保修責任的房地產開發企業，嚴肅依法依規查處，并積極探索建立房地產開發企業的工程質量狀況與土地競買的聯動機制。在試點基礎上，全面推進提升住宅工程滲漏問題綜合治理水平工作。
（十五）積極改革創新。各地要大膽探索、勇于創新，直面工作中的難點痛點，充分發揮市場機制、社會監督、政府監管對建設單位履行質量首要責任的約束作用。要穩步推進住宅工程質量信息公示制度，出臺專門政策，壓實建設單位工程質量首要責任；要加快推進住宅工程質量潛在缺陷保險、按套（戶）出具住宅工程質量合格證明文件等制度的改革試點，盡快形成可復制、可推廣的經驗。
各級住房城鄉建設主管部門要進一步提高政治站位，充分認識落實建設單位工程質量首要責任的重要性和必要性，建立健全領導體制和工作機制，統籌謀劃，真抓實干，做好宣貫解讀和培訓，確保《通知》和本實施意見各項措施切實落地見效。同時要充分利用各行業協會（學會）平臺，發揮媒體宣傳作用，積極營造有利于落實建設單位工程質量首要責任的良好社會氛圍。
來源：江蘇省住建廳網站